东莞房价 观点!2020年东莞楼市上半场,从经济焦虑到政治担心洞察

发布时间:2020-09-19 15:00:35   来源:网络 关键词:东莞房价
观点!2020年东莞楼市上半场,从经济焦虑到政治担心洞察


观点!2020年东莞楼市上半场,从经济焦虑到政治担心洞察

2020年上半年,东莞市计划商住土地挂牌拍卖25宗。其中23宗顺利拍出,两宗停止拍卖,土地拍卖收金超过400亿元。

盘点2020年上半年的东莞土地拍卖市场,23宗拍出去的土地,四宗触及最高限价,四宗低价成交,有九宗地块先后刷新各镇(街)的单价地王纪录,占土地拍卖的一小半。地王半年就是2020年上半年,东莞土地拍卖市场的最好注脚。

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东莞为什么会出这么多地王?

东莞地王频出,说到底就是经济焦虑的一种表现形式。

我们知道,2020年1月,东莞市统计局发布经济运行情况,2019年全市过敏生产总值约9482亿元,同比增长7.4%,那时的东莞是一片欢呼。2018年东莞经济增速为7.4%;2017年东莞经济同比增长8.1%,2020年东莞经济只要增长6%就能迈进"万亿俱乐部"了。

然而,东莞的高兴劲还没来得及散去就傻眼了,年还没过完新冠疫情就来了。

疫情以来,经济就按下了暂停键,而且一停就停掉了2月,停瘫了3月,这时的东莞从信心满满直接转入经济增长焦虑之中。虽然GDP破万没希望了,至少也不能太难看吧,因为在破万的门槛前,不止有东莞,有济南、南通、西安这几个种子选手,还有斜刺里杀出的泉州、合肥两大黑马,特别是泉州,直接以9900多亿元的GDP抢到了冲刺"万亿"的1号位。东莞作为新一线城市在数据在还是要保持足够的说服力。


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一季度东莞GDP 负增长8.8%,疫情后来在欧美及全球扩散,更是给了东莞加一记闷棍,因为疫情扩散无疑让东莞这个外向型经济体雪上加霜。

形势所迫,东莞不得不搬出房地产这个经济增长的"压舱石"来。2月28日,东莞出台惠企"新15条"纾解企业资金压力。在房地产领域的政策是:土地拍卖的保证金按国家最低标准的20%执行,疫情期间土地出让金可在2个月后实缴完成。其实,这就是给房企拿地加杠杆,寄望从土地市场撬动投资市场,为东莞经济增长注入动力。


地王九连拍,土拍市场没有疫情期


新冠疫情对东莞的经济增长影响是巨大的。但是对房地产土地拍卖市场似乎毫无影响。不知道是政策的原因多一点,还是房企战略布局的考量多一点,反正2020年东莞土地拍卖市场没有前戏,开局就是高潮。

3月开始的土拍,3月18日,2020WR001地块经过70轮出价,被佳兆业拍下

3月19日,还是佳兆业以麻涌新地王的价格吃进2020WR002地块;

3月25日,世茂以总价16亿多超过最高限价的价格抢下万江曲海地块,东莞土地拍卖市场直接达到沸点!

4月第一拍,大朗长塘社区的2020WR005地块,3月23日被阳光城以最高限价加18%配建买下,折合楼面价高达20907元/平,不仅创下了大朗的地价新纪录,更让人觉得土地市场的热度没有最高,只有最高。

5月,世茂再度出击一举拿下沙田福禄沙村的2020WR010地块,总价超过14.8亿元,楼面价高达13022元/平,一举打破隔壁融创项目的沙田单价地王纪录。

6月,正式进入三伏天,东莞土地市场看起来就不是那么伏得住了。一方面是单月12宗挂牌的土地大放水让人惊呼意外;一方面是塘厦两宗地王让人瞠目结舌。

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6月24日,上午塘厦大坪社区的2020WR023地块,在在126轮出价后,被前海控股以最高配建(20%)加上终次报价,总价超过25.1亿元,楼面价24618元/平的单价地王纪录拍下。下午,前海控股又以总价约27.7亿元,楼面价24543元/平拍下2020WR024地块。两宗塘厦地王地块直接超过片区在售新房23000多元的均价......

2020年的东莞土地市场,如果说3月是直接进入沸点,4月、5月在继续升温气化,那么6月可以说是直接爆表了。3月以来,除了上述区域地王,还有天麟地产拍下的石龙黄家山村地块、盛和地产拍下的中堂豆豉洲地块、宏发集团拍下的东坑新门楼村地块、卓越集团拍下的后街环冈社区地块。本来是拉动投资,刺激经济的惠企新政,成了扇起东莞土地市场飓风的那对翅膀,这种等级的飓风也确实让人心惊肉跳的。


经济上的楼市转向政治上的房价,东莞开始有了点害怕

土地市场的过火,也传导到了二级市场。经过3、4月的吃回暖,5月、6月东莞新房销售市场也进入爆表模式。

中心城区的新盘一个高过一个,一批高过一批。

先是4月初丰华珑远翠珑湾最高价达到约40209元/平,后是海德琥珀台的最高价刷到41460元/平;还有信鸿御江东岸的最高价也超过了3..9万,距4万仅一步之遥.....

.同一个项目后期报批的房源相对前期在售产品,价格也是涨势逼人。海德琥珀台4号楼备案均价38430元/平,比最近的1号楼,高了3546元/平;信鸿御江东岸2号楼备案均价35500元/平,相对之前最近的4号楼,价格上涨了4500元/平;常平碧桂园臻园60栋的备案价大约18816元/平,比最近的59栋涨了3316元/平......


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二级市场的疯涨,三级市场更加不得消停。业主抱团涨价,一套房源几十、上百万的往上跳涨无不在给楼市的焦虑火上浇油。

6月份,某网站发布的《62城二手房冰山指数涨幅排名(157期)》,东莞二手房涨幅更是超越深圳登顶全国,一时将东莞楼市推向了风口浪尖。虽然东莞政府一再辟谣,辩护,但是无论真假,东莞的二手房市场价格问题已经是千真万确的了。

面对来势汹汹的涨价潮,东莞市终于在7月2日发布了《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》,对加大房源供应、加强房价管理,加大市场监管力度防止捂盘惜售,乱收茶水费等维度进行全面整理。

其实,在这个通知发出之前,就显露了出东莞的某些担心,在土拍的挂牌节奏上这进行布局了。在6月的土地放水之后,东莞迟迟没有新商住用地挂牌。直到塘厦地拍 爆表之后,才挂出两宗地,这也是7月仅有的2宗土地拍卖,一宗是谢岗镇谢山村地块,一宗的凤岗油甘埔村地块。

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放缓推地节奏,在一定程度上就是给楼市抽薪,没有地王的刺激,楼市或许还能暂时冷却一下。只是推地供应量的减少,会不会加剧房企争抢力度,会不会捂出更大的引爆点就不得而知了。

看着7月底挂牌的凤岗油甘埔村2020WR027和8月初推出的凤岗油甘埔村2020WR029,这两宗临深鸳鸯地,虽然跨月,但是有没有可能再次爆表土拍市场,引爆东莞楼市呢?让我们拭目以待!


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